Окончателен данък върху дохода, дължим от чуждестранни лица при продажба на недвижим имот имот в България

                                         

                                    ОКОНЧАТЕЛЕН ДАНЪК ВЪРХУ ДОХОДА

 дължим от чуждестранно лице при  продажба на недвижим имот в Република България

        Български гражданин, пребиваващ повече от 183 дни/годишно в чужбина е данъчно задължено лице в България за доход от продажба на собствен недвижим имот, находящ се в  България и във всички случаи дължи окончателен данък 10%. Доходът се декларира и данъкът се заплаща в съответното поделение на НАП (Национална агенция по приходите).

     Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество и ограничени вещни права върху такова имущество е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 % разходи.

      Цената на придобиване е равна на стойността на имота към датата на придобиване. Датата на придобиване се определя в зависимост от способа на придобиване. Например при наследяване това е датата на откриване на наследството (смъртта на наследодателя); при възлагане на недвижим имот в дял на един от съделителите със съдебно решение това е датата на влизане в сила на съдебното решение. Цената на придобиване е посочена в документа за собственост.

     Облагаем доход в Република България от продажба или замяна на недвижимо имущество:

          Облагането на доходите на физическите лица в България се регламентира от Закона за данъците върху доходите на физическите лица – ЗДДФЛ.

         ЗДДФЛ изброява изчерпателно необлагаемите  доходи в чл.13 от Закона, сред които са доходите, придобити през данъчната година от:

      - продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години или

     - до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

      Изключенията, уредени в чл.13 от ЗДДФЛ обаче не се отнасят за българите, постоянно живеещи в чужбина, т.к. Законът ги приема за чуждестранни физически лица за целите на данъчното облагане и те не ползват облекченията по чл.13 от ЗДДФЛ. Доходите от продажба/замяна на недвижимо имущество в България от чуждестранни физически лица се облагат с окончателен данък по реда на чл.37 ал.3 във връзка с чл.37 ал.1 т.10 от ЗДДФЛ. Освободени от облагане на доходите от продажба на недвижим имот в България в сроковете и по реда на чл.13 от ЗДДФЛ са чуждестранните физически лица, установени за данъчни цели в държава - членка на ЕС или в друга държава – членка на Европейското икономическо пространство (Норвегия, Лихтенщайн и Исландия).

      За целите на данъчното облагане всяко физическо лице може да се снабди с удостоверение за местно лице, което се издава от ТД на НАП по регистрация на лицето. Процедурата е уредена тук.

      Съгласно чл.37 ал.3 от ЗДДФЛ доходите от продажба на недвижим имот се облагат с окончателен данък 10 %, която се начислява върху положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.

        В случай, че цената на придобиване на недвижим имот, находящ се в България е 10 000 евро, при продажбата на този имот за цена от 100 000 евро, чуждестранното физическо лице дължи окончателен данък върху получения доход на основание чл.37 ал.1 т.10 от ЗДДФЛ в размера по чл.37 ал.3 от ЗДДФЛ. В посочения пример размерът на данъка, дължим в България ще изглежда така:

          100 000 Е (продажна цена) - 10 000 Е (цена на придобиване) = 90 000 Е - 10 % (разход) = 81 000 Е (облагаем доход) Х 10 % = 8 100 евро окончателен данък върху дохода от продажбата, платим в България

      Чуждестранното физическо лице като данъчно задължено лице следва да декларира дохода в България с декларация по чл.55 от ЗДДФЛ до края на януари на годината, следваща годината на продажбата и да заплати окончателния данък, определен по формулата: 

      Облагаем доход = (продажна цена – цена на придобиване) – 10 % разходи

      Размер на данъка = 10 % от облагаемия доход.

      Считано от 01.01.2025 г., окончателният данък се внася в държавния бюджет по сметка за приходи на централния бюджет на НАП (чл.66 ал.1 от ЗДДФЛ).

     Удостоверение за платен данък по чл. 55 ЗДДФЛ на чуждестранно ФЛ се издава от ТД на НАП по искане на лицето.

 

      Избягване на двойното данъчно облагане

      За избягване на двойното данъчно облагане между отделните държави се подписват Спогодби за избягване на двойното данъчно облагане (СИДДО). В България има 70 действащи СИДДО, обхващащи 71 държави . По правило всяка СИДДО се прилага само по отношение на преките данъци – това са данъците върху доходите и върху имуществото. За България данъците, по отношение на които се прилагат СИДДО са:

•              - данъкът върху дохода на физическите лица,
•              - корпоративният подоходен данък,
•              - патентният данък.

            В спогодбите обичайно се предвижда доходите от продажба на имущество в едната държава, страна по спогодбата, да може да се облага и в другата държава, като данъкът заплатен в държавата по местонахождение на имота се приспада от данъка, дължим в държавата по местопребиваване, където се доплаща разликата, ако има такава. 

             Например между Република България и Великобритания е в сила Спогодба за избягване на двойното данъчно облагане и предотвратяване отклонението от облагане с данъци на доходите и печалбите от прехвърляне на имущество (Ратифицирана със закон, приет от 43-то Народно събрание на 8.10.2015 г. – ДВ, бр.81 от 2015 г., в сила от 15,12.2015 г.). Спогодбата се прилага:

             - в България – спрямо данъка върху дохода, регламентиран в ЗДДФЛ;

        - в Обединеното кралство – спрямо данъка върху печалбата от възмездно прехвърляне на имущество. 

           По аналогия на чл.13 ал.5 от цитираната Спогодба, печалбите/доходите от прехвърляне на  недвижимо имущество могат да се облагат и в България, и във Великобритания.

         Двойното данъчно облагане в конкретния случай се премахва като платеният данък в Република България се допуска/признава като кредит срещу данъка върху печалбата от продажба на недвижим имот, дължим във Великобритания и изчислен спрямо облагаемите печалби от прехвърляне на имущество, спрямо които е изчислен българския данък (чл.21 ал.2 буква „а“ от Спогодбата). Това ще рече, че ако в България лицето е заплатило окончателния данък по чл.37 ал.3 от ЗДДФЛ и удостовери това обстоятелство с нарочно писмено удостоверение, издадено от Националната агенция по приходите пред компетентните органи във Великобритания (комисарите от Службата по приходи и митници на Нейно Величество или техен упълномощен представител), то последните следва да признаят правото на кредит на физическото лице и същото ще дължи във Великобритания доплащане на разликата до пълния размер на данък печалба съгласно английското законодателство. 

 

      27.08.2025 г.                                    адв. Антоанета Стоянова Ненова